Recevoir une lettre de congé de son propriétaire inquiète toujours. Pourtant, le congé d’un bail d’habitation obéit à des règles strictes, et un congé mal motivé, mal daté ou mal notifié peut être annulé. Connaître ces règles sert aux deux parties : le locataire sait ce qu’il peut contester, le propriétaire évite de voir son projet repoussé de plusieurs années.
Trois motifs, et pas un de plus
Pour un logement loué vide, le propriétaire ne peut donner congé que pour trois raisons : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux, comme l’inexécution par le locataire de ses obligations. Le congé doit indiquer le motif, à peine de nullité. En cas de reprise, il précise aussi le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. Ce bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, leurs ascendants ou leurs descendants. Le propriétaire doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le calendrier : six mois avant l’échéance
Le préavis du bailleur est de six mois avant la fin du bail pour une location vide, et de trois mois pour un meublé. Il court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre. Un congé tardif ne vaut pas pour l’échéance visée : faute de congé donné dans les formes et les délais, le bail est reconduit, pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique.
La forme : trois modes de notification seulement
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ou une lettre simple ne suffisent pas. Lorsque le congé est donné pour reprendre ou pour vendre, une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire doit y être jointe.
Le congé pour vendre vaut offre de vente
Le congé pour vendre doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Le locataire qui accepte dispose de deux mois pour signer, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit en informer le locataire, à peine de nullité de la vente.
Les locataires protégés
Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté ne peut recevoir un congé sans offre d’un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre défini par la loi. Cette protection ne joue pas lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond.
Contester, et ce que risque le bailleur
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé frauduleux, justifié par une reprise ou une vente qui n’ont jamais eu lieu, expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, et le locataire peut demander réparation de son préjudice. Les démarches de part et d’autre sont détaillées dans le guide consacré à la contestation d’un congé par le locataire.
Pendant le préavis, le locataire qui a reçu un congé de son bailleur ne paie le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement les lieux. Il peut donc partir plus tôt sans devoir les mois restants.
Pour le propriétaire : sécuriser plutôt que recommencer
Un congé annulé coûte cher : le bail repart pour trois ans et le projet de vente ou de reprise attend. Avant d’envoyer la lettre, mieux vaut vérifier la date d’échéance, le motif, les mentions et le mode d’envoi. L’assistant de congé de Mon Avocat Bailleur aide à passer ces points en revue, sans remplacer une vérification au cas par cas.
